En Sierra Grande, donde abundan las viviendas sin escritura o con títulos incompletos, la palabra usucapión aparece con frecuencia, aunque no siempre se entiende en qué consiste. La abogada Fátima Maldonado explicó en detalle este procedimiento judicial que, lejos de confundirse con una usurpación, busca dar seguridad jurídica a quienes ocuparon un inmueble de manera pacífica y durante largos años.
—¿Qué es la usucapión y para qué sirve?
La usucapión es un proceso judicial cuyo objetivo es reconocer como dueño de un inmueble —una casa, terreno o departamento— a quien lo ha poseído durante un plazo prolongado fijado por la ley, en Argentina 20 años o más. “Se da en casos donde alguien habitó un lugar de buena fe, sin escritura formal, porque el vendedor falleció, desapareció o simplemente nunca se hizo la transferencia. La ley contempla esta figura para que, con el paso del tiempo y bajo ciertos requisitos, esa persona pueda obtener el título de propiedad”, explicó Maldonado.
—¿Cuáles son los requisitos para iniciar el trámite?
Según la abogada, la posesión debe cumplir varias condiciones:
- Ánimo de dueño: haber realizado mejoras, construcciones o cuidados como si fuera propietario.
- Continuidad: ocupar el inmueble de forma ininterrumpida durante al menos 20 años.
- Publicidad: que la ocupación sea notoria, visible para vecinos y la comunidad.
- Pacífica: sin violencia ni clandestinidad, diferenciándose así de una usurpación.
Además, el proceso judicial requiere la confección de un plano de mensura realizado por un agrimensor.
—¿Qué pruebas deben presentarse?
“La prueba es muy amplia”, señala Maldonado. Se pueden aportar testigos vecinos, albañiles, pintores, fotografías de reformas o celebraciones en la vivienda, comprobantes de pago de servicios, e incluso el domicilio declarado en el DNI. “Todo lo que permita demostrar que se estuvo en el lugar por más de 20 años es válido en este juicio”, agregó.
—¿Es lo mismo que la Ley Pierri?
No. Maldonado aclaró que son figuras distintas:
- Usucapión: exige 20 años de posesión, requiere abogado, y una vez reconocido el derecho, el nuevo propietario puede disponer libremente del bien.
- Ley Pierri: es un régimen administrativo que permite obtener escritura gratuita tras 3 años de ocupación pacífica con algún documento (boleto de compraventa, cesión, etc.). Tiene requisitos adicionales, como no poseer otros bienes y que la vivienda no sea de lujo. Además, impone la condición de no vender la propiedad durante 10 años.
—¿Qué derechos conserva el dueño registral del inmueble?
Si el propietario original se presenta antes de que se cumplan los 20 años, puede recuperar el bien, siempre que demuestre que no lo abandonó. Sin embargo, la abogada advierte: “Pagar impuestos no equivale a conservar la posesión. Lo que la justicia considera es la ocupación efectiva, no sólo las obligaciones fiscales”.
—¿Es lo mismo usucapión que usurpación?
“De ninguna manera”, enfatizó Maldonado. La usucapión requiere posesión pacífica, pública y continua. En cambio, la usurpación se caracteriza por la violencia, clandestinidad y ocupación ilegal, lo que impide cualquier reclamo posterior. “Una persona que usurpó una casa nunca podrá iniciar un proceso de usucapión, porque entró de manera ilegítima”.
—En resumen, qué significa para la gente común.
“La usucapión busca beneficiar a quien cuidó y habitó un inmueble como dueño durante 20 años o más, y sanciona al titular que lo abandonó. Es una herramienta legal para regularizar situaciones muy frecuentes en nuestra región, donde hay casas y terrenos ocupados desde hace décadas sin escritura formal”, concluyó Maldonado.